Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, muss dabei auch viele bürokratische Punkte bedenken, zum Beispiel die Grundsteuer. Diese gilt als eine der wichtigsten Einnahmen für den Staatshaushalt, also für Städte und Gemeinden. Die Grundsteuer fällt nicht nur für private Immobilien an, sondern auch für die Träger öffentlicher Gebäude wie Schulen, Dienstgebäude von Firmen und für die Sitze anderer Organisationen. Die Grundsteuer ergibt sich aus einem Bewertungssystem der Immobilie, welches die Größe von Grundstücken und Bauten sowie die Arten und Formen der Gebäude erfasst. Im Zuge der Grundsteuerreform wird diese Bewertung nun detaillierter ausfallen.
Was hat es mit der Grundsteuerreform auf sich?
Es geht dabei um die Bewertung der Beschaffenheit und der Maße der einzelnen Komponenten einer Immobilie und inwiefern sich diese Werte auf die Grundsteuer niederschlagen. Mit anderen Worten: Es geht um die Wohnflächenberechnung.
Das bisherige Bewertungssystem wurde vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt, da die bisherige Berechnungsmethode nicht gerecht genug war. Viele gleichartige Grundstücke und Immobilien wurden zu unterschiedlich bei der Steuerberechnung behandelt. Da diese Unterschiede in der Berechnung gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung aller im Grundgesetz verstößt, muss nun das Finanzamt jede Immobilie in Deutschland in Bezug auf die Steuer überprüfen.
Ab 2025 wird daher eine neue Grundsteuer erhoben. Dafür müssen Grundstücke und Gebäude neu bewertet werden. Die Steuerreform hat allerdings zur Folge, dass sich die Steuerbeträge in Großstädten und Ballungsgebieten tendenziell erhöhen werden, während für die Eigentümer in ländlichen Gebieten eher mit Entlastungen zu rechnen ist.
Formulare zur Berechnung der Grundsteuer
Die Einreichung der Daten zur Berechnung der Grundsteuer findet online über das Portal ELSTER statt. Die Zugangsdaten zum Portal werden vom Finanzamt per Post & E-Mail zugesandt. Wer Schwierigkeiten beim Ausfüllen der Steuererklärung hat, findet online eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für ELSTER, in der alle Schritte des Formulars erklärt und mit Grafiken veranschaulicht werden.
Welche Angaben werden benötigt?
Die Berechnungsgrundlage variiert zwischen den Bundesländern. In allen Bundesländern außer Baden-Württemberg wird die Angabe der Wohnfläche benötigt, die auf Grundlage der Wohnflächenverordnung ermittelt wird.
Dabei sind nur die Wohnflächen mit einer Deckenhöhe von mindestens 2 Metern voll anzurechnen. Die Flächen von Terrassen und Balkonen zählen jedoch nur zu 25 % zur Wohnfläche. Unausgebaute Dachböden ebenso wie Keller- und Heizungsräume und Waschküchen fließen nicht in die Berechnung mit ein.
Es werden grundsätzlich 3 Grundsteuerarten unterschieden: die Grundsteuer A für agrarische, landwirtschaftliche Grundstücke, die Grundsteuer B für bebaute, und die Grundsteuer C für unbebaute Flächen. Die Nutzungsart der Immobilie landwirtschaftlich oder als Wohnraum spielt eine wichtige Rolle bei der Berechnung. Für die meisten Personen wird die Grundsteuer B relevant sein.
Im Grundbuchauszug sich die sonstigen Daten zu finden, die im Formular der Steuererklärung eingetragen werden müssen.
Einzutragen sind zum Beispiel:
- Flurnummer
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert, ermittelbar auf den Webseiten der Bundesländer
- Baujahr der Immobilie
- Nutzungsart von Grundstück und Immobilie
Was passiert, wenn die Erklärung nicht oder zu spät abgegeben wird?
Bis zum 31.01.23 müssen alle Eigentümer einer Immobilie oder einer Wohnung ihre Grundsteuer-Erklärung abgegeben haben. Die Erklärung muss in jedem Fall abgegeben werden – es führt kein Weg daran vorbei. Ein Versäumnis der Abgabe kann zu einer Geldstrafe führen. Zumindest wird ein Verspätungszuschlag von 0,25 % der festgesetzten Steuer pro verspäteten Monat, aber mindestens 25 €, erhoben.
Wie geht es weiter?
Die Finanzämter ermitteln die zur Bewertung der Immobilie nötigen Faktoren wie Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz. Den Grundsteuerbescheid, in dem die neue Grundsteuer ab 2025 mitgeteilt wird, wird voraussichtlich im Laufe des Jahres 2024 zugestellt. Ist der Steuerbescheid eingetroffen, sollte man ihn sorgfältig überprüfen. Scheint dieser für die betreffende Person nicht nachvollziehbar zu sein, kann er gegebenenfalls angefochten werden. Dazu kann es sinnvoll sein, einen Steuerberater oder Steuerrechtsanwalt zu konsultieren. Ist der Steuerbescheid korrekt, ist der zu zahlende Grundsteuerbetrag, unabhängig von seiner Höhe, verbindlich. Handelt es sich beim Immobilienbesitzer um einen Vermieter, kann dieser die Grundsteuer auf die Mieter bei den Betriebskosten umlegen.
Fazit
Die Grundsteuerreform soll zu einer gerechteren Bewertung von Grundstück und Immobilie beitragen, vor allem auch im Vergleich zu den alten und neuen Bundesländern. Für einige wird dies eine finanzielle Entlastung bedeuten, doch viele Immobilienbesitzer werden sich auf eine höhere Steuerbelastung einstellen müssen.
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