Mehr als die Hälfte der Deutschen wohnen in Mietwohnungen – etwa 58 Prozent der deutschen Gesamtbevölkerung. In vielen Ländern der EU setzen deutlich mehr Menschen auf den Erwerb von Eigentum. In fast allen deutschen Haushalten, wo Menschen zur Miete wohnen, macht die monatliche Warmmiete auf der Kostenseite den größten Posten aus. Als Teil der Lebenshaltungskosten ist die Miethöhe ein wichtiger Kostentreiber. Wohnungsmieten sollten proportional zum Einkommen der Wohnungsmieter bezahlbar bleiben. In vielen Haushalten machen die Mietpreise jedoch die Hälfte des Einkommens aus.
Es kommt beim Anmieten einer Wohnung sehr darauf an, wo man wohnt und arbeitet. Die Mietpreise sind regional sehr unterschiedlich. München steht mit durchschnittlichen 21,1 Euro Miete je Quadratmeter einsam an der Spitze, gefolgt von der deutschen Hauptstadt Berlin mit 17,76 Euro Miete je Quadratmeter. Dann folgen Frankfurt am Main, Freiburg, Stuttgart und Heidelberg. In Potsdam müsste man durchschnittlich 15,48 Euro je Quadratmeter an Miete bezahlen. In Düsseldorf werden durchschnittlich nur 14,70 Euro Miete je Quadratmeter fällig. Dabei handelt es sich um Nettokaltmieten.
Warum unterscheiden sich die Miethöhen dermaßen?
Nicht jede Miethöhe ist allein durch die Wohnungsgröße oder die Ausstattung erklärbar. Es zählt beispielsweise auch, wie gefragt Wohnraum in einer Region mit gut dotierten Arbeitsplätzen oder hoher Lebensqualität ist, oder wie knapp bemessen vermietbarer Wohnraum ist. Außerdem ist die Lage einer Wohnung innerhalb einer Stadt entscheidend. Zentrumsnahe Wohnungen in guter Lage sind meist begehrter und teurer als solche, die am Stadtrand liegen. Altbau- und Neubaumieten unterscheiden sich ebenfalls.
Erfahrungsgemäß werden auf dem Land kaum Mietwohnungen angeboten. Hier dominiert das Eigentum. Wer in die Stadt oder in den Speckgürtel rund um eine Stadt zieht, muss infolge der steigenden Mietpreise mit sehr deutlich höheren Lebenshaltungskosten rechnen. Die eben genannten Angebotsmieten sind im Übrigen Durchschnittsmieten. Die Mietpreise je Quadratmeter beziehen sich auf unmöblierte Wohnungen in bereits bestehenden Miet-Immobilien. Festgestellt werden die Durchschnittsmieten nach Mieterwechseln.
Beobachtet werden Mietwohnungen, die in mittleren und guten Lagen zu finden sind und eine normale Ausstattung haben. Weggelassen werden aus solchen Statistiken Sozial- oder Luxuswohnungen. Diese würden den Preis verzerren. Zudem ist das Angebot an vermietbaren Wohnungen in diesem Segment in den deutschen Metropolen sehr unterschiedlich.
Die Entwicklung von Bestandsmieten und Angebotsmieten
Interessant ist die Bundesdurchschnitts-Nettokaltmiete. Demnach werden im gesamten Bundesgebiet bei Wiedervermietungen nur Nettokaltmieten von durchschnittlich 9,66 Euro je Quadratmeter verlangt. Zu unterscheiden sind die sogenannten Angebots-Mieten von den Bestandsmieten. Die bereits bestehenden Mietverhältnisse mit den dort verlangten Bestandsmieten weisen erhebliche Unterschiede zu den Angebotsmieten für unvermietete Wohnungen auf. Angebotsmieten betreffen Wohnungen, die nach einem Mieterwechsel mit einer neu festgesetzten Miete auf den Markt kommen.
Einen entscheiden Aufschlag auf die reine Nettokaltmiete stellen die Heizungs- und die Stromkosten dar. Diese Miet-Anteile sind durch die Ukraine-Russland-Krise in den letzten zwei Jahren angestiegen, was teils zu erheblichen Mietaufschlägen und Nachzahlungen für Betriebskosten und Energiekosten geführt hat. Rasante Steigerungen verzeichneten wegen hoher Nachfrage nach Mietwohnungen vor allem die Angebotsmieten. Die Bestandsmieten erhöhten sich im Vergleich weniger. Doch auch sie stiegen in vielen Orten seit 2022 an.
Vor allem die Mieten in urbanen Ballungsräumen, im sogenannten Speckgürtel der deutschen Metropolen sowie im Süden Deutschlands, wo viele große Großkonzerne angesiedelt sind, stiegen die Angebotsmieten teils erheblich. Der Vergleich von Daten, die nach der Wiedervereinigung der beiden deutschen Staaten erhoben wurden, zeigt, dass die Angebotsmieten in 14 deutschen Städten, die zu diesem Zeitpunkt mehr als eine halbe Million Einwohner*innen zählten, für ungeheizte Leerwohnungen bei durchschnittlich 12,23 Euro gelegen hatte. Hingegen konnten Mietinteressent*innen in anderen Städten mit einer geringeren Einwohnerdichte Mietangebote finden, die nur 9,13 Euro je Quadratmeter kosten sollten.
In strukturschwachen Regionen und in ländlichen Kreisen, wo es durch zunehmende Abwanderungsbewegungen immer öfter zu Wohnungsleerständen kommt, liegen die Mieten bundesweit unterhalb von 6,50 Euro pro Quadratmeter. Vor allem in Ostdeutschland sind viele strukturschwache Regionen zu finden. Fakt ist, dass es in fast allen deutschen Bundesländern solche Regionen gibt. In strukturschwachen Gebieten in Ostdeutschland oder in Schleswig-Holstein sind die Mieten in der Regel unterdurchschnittlich. Da aber auch die Löhne und Gehälter in strukturaschwachen Regionen niedriger ausfallen, kann die Mietbelastung im Verhältnis zum Einkommen prozentual genauso hoch ausfallen wie in den Metropolen.
Im Jahre 2022 stiegen die Angebotsmieten durchschnittlich um etwa vier Prozent. Zu verzeichnen war außerdem ein Anstieg der Angebotsmieten, die in den bisher moderat bepreisten ländlichen Regionen lagen. Bei den Bestandsmieten fielen die Mietsteigerungen 2022 daher meist moderater aus, nämlich durch Mietsteigerungen um durchschnittlich 1,7 Prozent für Nettokaltmieten. Als Kostentreiber waren und sind jedoch die Kosten für die Wärmeversorgung und die Stromkosten dazu zu addieren. Auch der Umstieg auf erneuerbare Energien verteuert die Miet-Zusatzkosten auf absehbare Zeit.
Wo wohnt man besonders günstig, wo sind Mietwohnungen besonders teuer?
Rund um die ostdeutschen Städte Leipzig, Dresden und Chemnitz sowie im Weser-Ems-Gebiet und rund um die nordrhein-westfälische Stadt Detmold sind die Mietwohnungen noch am günstigsten. In München und Berlin sind die Mietpreise dauerhaft am höchsten. Bekannt ist außerdem der drückende Wohnungsmangel in der deutschen Hauptstadt. Die Bestandsmieten für maximal zehn Jahre alte renovierte Wohnungen mit einer Größe zwischen 60 und 80 Quadratmeter stiegen bundesweit im letzten Quartal des Jahres 2023 an. In Berlin wurden die Mieten für Neubauten im kurzen Zeitraum zwischen Oktober und Dezember 2023 um 3,6 Prozent teurer.
Dennoch bleibt München der unangefochtene Spitzenreiter bei den Mietpreisen. Beim Preis je Quadratmeter liegt Berlin mit 4 Euro weniger Durchschnittsmiete auf Platz zwei. Siegerin wurde Berlin lediglich in Sachen Mietpreis-Anstieg. Satte 34 Prozent Mietsteigerungen in den vergangenen Jahren setzen die Menschen, die in Berlin leben, immer stärker unter Druck. Das Portal „Immowelt“ erklärt den gestiegenen Mietpreis durch das Scheitern des Mietendeckels, aber auch durch den Zuzug von Ukraine-Flüchtlingen.
Das Handelsblatt sieht das Städteranking im Jahr 2023 wie folgt:
- Platz 1: München
- Platz 2: Berlin
- Platz 3: Frankfurt/Main
- Platz 4: Freiburg
- Platz 5: Stuttgart
- Platz 6: Heidelberg
- Platz 7: Mainz
- Platz 8: Potsdam
- Platz 9: Hamburg
- und Platz 10: Köln.
Auch in Köln ist der Mietmarkt bereits jetzt extrem strapaziert. Er wird zukünftig noch weiter herausgefordert – denn für die derzeit etwa 1,08 Millionen Einwohnern Kölns wird bis 2040 ein Anstieg auf über 1,2 Millionen Einwohner erwartet. Damit dürften die Mieten weiter steigen – und der Druck, für bezahlbaren Wohnraum zu sorgen, noch weiter wachsen. Denn trotz einem hohen Bestand an vermietbarem Wohnraum sind in Köln kaum freiwerdende Wohnungen zu verzeichnen. Zudem steigt der Kostendruck auf die Kölner Vermieter, was die Mieten weiter in die Höhe treibt.
Fazit
Ob in Hamburg oder Freiburg: Die Probleme sind in den gesuchten Orten überall dieselben. Auffallend ist auch, dass die genannten Städte viele Studenten unterbringen müssen. Die Attraktivität großer Städte wie der genannten zehn Metropolen ist aber auch bei anderen Menschen ungebrochen. Auch in Potsdam gibt es kaum freiwerdenden Wohnraum. Die Nähe zu Berlin ist attraktiv. Die Nähe zu einem Arbeitsplatz ist oft das entscheidende Kriterium, in einem bestimmten Ort zu wohnen. Als Minimum lebt man dort, wo die Mieten günstiger und die Lebensqualität höher sind – und pendelt gegebenenfalls.
Entscheidend ist am Ende, welche Städte noch genügend Areale nachverdichten und bebauen und/oder durch die Aufstockung von Bestandsbauten mehr vermietbaren Wohnraum schaffen können. Da das Bevölkerungswachstum aber mit der Bautätigkeit mithält, bleibt die Lage wohl angespannt.
Keine Kommentare